21.算刚需家庭购房的首付能力，知房价必跌。刚需是指有生活需求和心理需求，再贵也不得不买，并有支付能力的需求。这只有二种情况：第一种，以前拿得出首付，现在也拿得出。比如结婚购房，现在的城里人大多晚婚，2008年男28岁的话，在120万元的时候首付70万拿得出，说明2年前26岁在50万元的时候首付20万也拿得出，26岁已是再贵也不得不买了，拖到今天才来花2.4倍的冤枉钱的人很少。第二种，以前拿不出首付，但近3年天上突然掉下来一个暴发户。本来不到20万的小户，3年后就成了拿得出首付70万的中户。既然就象天上掉下来一样，就不可能多了。2008年3月股市、期市大跌，本金投入20万炒到70万以上的很少了，其中再贵也不得不买房的就更少了。老腐败已买房了，新腐败不可能一下子冒出很多。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。其实房价上涨天天在大量地消灭刚需。以前拿得出首付的，现在几乎都不够了，刚需已变成了无可奈何之需。在2005每套50万的时候就不得不买，但钱缺了20万，到现在120万缺了70万元，再涨的话会缺100万元。　　　　
　　
　　22. 算银行按揭充足率，知房价必跌。中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了：银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成。买100万的房子，原来首付需要40万，现在多了20万。对工资收入严格审核时发现，张三家年收入6万，扣除第一套已按揭的只能再贷10万，首付需要90万，还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。　　　　
　　
　　23.算供求变化的加速度，知房价必跌. 因为好赚，开发商的供给，以2005年3万套、2006年5万套、2007年8万套……的加速度开工。放巨量要滞后到2009年。因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。但是，终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。买房子无非就是两个目的：第一种目的是自住；第二种目的是投资赚钱。投资的方法是先买下房子，等房价涨了后卖给自住的人。可见都是建立在自住这个基础之上。当自住的人几乎都买不起房子了或买得起也嫌贵不肯买了的时候，房价上涨的基础就没有了。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元，总房价以每年30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年30万人、50万人、80万人、120万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后，大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。供大于求的“＜趋势”就形成了。几十万套新房和二手的出租房空置房就象大宾馆越开越多且不断提价，大家都不肯来住或住不起时，就把自己玩完了。就象菜市有10担白菜供应量，只有6担的需求，供过于求，4担白菜烂掉是必然的。中国在90年代初有许多烂尾楼，这个历史事实谁敢否认？　　　　
　　
　　24.算人口减少数，知房价必跌。刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降，你我接到的结婚请贴上，主人大多是独生孩。2007年，中国小学入学总数为1500万人，比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了，文化程度提高了，就晚育，就不想多生，人口就不断减少。这种发展趋势，看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。　　　　
　　
　　25.算买房人数，知房价必跌.牛市里，一开盘几千人在排队。现在，售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨，那么多军中的炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出200套，现在一天才卖出20套，扣除虚假成交量（象股市的自买自卖的对倒盘），分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊？你多军不买就算了，干吗急着忽悠别人去买呢？人气没了后，孙子（待卖者）急上帝（消费者）不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。开发商忽悠不动炒家了，炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。　　　　
　　
　　26.算精神力量有多大，知房价必跌。房价有上下二个方向，你为何只看到会大涨的一面，却看不到会大跌的一面？是你错误的观念造成的，是你只看到供求关系的重要，却看不到决定需求的更重要的“物质第一”（钱袋子决定需求）和“精神第二”（市场从来不缺资金，缺的是信心）。楼市成了投机市。只要是投机市，价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨，投机者就会蜂拥入市；信心缺失，投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。“精神是原子弹”，威力无比。“人言可畏”，“众口烁金”。上涨时，80％的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条，心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远，随着调控力度的加强，随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时，80％的人心理预期看跌。看空理由有101条，跌价传言满天飞，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用，会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。　　　　
　　
　　27.算需求有几种，知房价必跌.供不应求的说法是房市的谎言。第一种需求是投机和投资需求，已经因为无利可图和高风险而急剧萎缩。第二种需求是升级需求，一套换一套，总量不变。第三种需求是恐慌性购买需求，目前不见了。第四种需求是刚性的。有效刚性需求已很小。刚需大不是永远涨价的理由。罐头被倒进海里的老故事说明“相对过剩”也是供大于求。食物比房子的刚需更大，供不应求会饿死人。供不应求就会大干快上，现在种大米和卖快餐的敢说永远赚钱吗？敢说永远不愁卖吗？当时食物供不应求时也说土地如何缺，现在许多良田荒着。刚性需求是历来存在的，近3年放大几十倍，明显是疯狂的炒作。刚需来自城市化（特别是毕业生）。但是，动辄百万元，进城的“待购首套住房者”该买已买了，没买的已基本上买不起了。房子买不起时可以租啊，不会冻死人。　　　　
　　
　　28.算土地量，知房价必跌.因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。　　　　
　　
　　29.算拍地价格，知房价必跌.商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。楼面价1万元，100平米的房子仅地价就100万元。面包不涨价就亏。开发商一提价，总房价就以30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度冲向死大顶。土地真的能不断上涨吗？上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗？300万元、400万元…..呢？　　　　
　　
　　30.算积压空置量，知房价必跌.盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。某市，2008年计划建设保障性住房2万套（有的退租）。2007年底待售的3万套，2008年新增待售的4万套。近2个月日成交30套 * 365天 = 2008年可售出1.1万套。加上历年的出祖房空置房20万套，共29万套。人口有进有出，共非自住房几十万套房？供大于求必跌。　　 　　
　　
　　31.算新房待卖率，知房价必跌。卖出量可骗人，存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了，600套待卖 / 每天成交200套 = 待卖率为3倍。牛市高位，遇到调控，持币观望，有价无市，20000套待卖 / 每天成交20套 = 待卖率为1000倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低。可是，锦上添花买涨，落井下石杀跌，永远是市场的天性。“买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。　　　　
　　
　　32. 算二手房卖出率，知房价必跌.房牛市里，买方踊跃，卖方惜售，每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出20套 / 当天挂牌量20000套 = 1000分之1的卖出率。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。　　　　
　　
　　33.算石油供应量，知房价迟早必跌.石油需求每年飞速增多，而全球石油产量已处在顶峰，近3年日均产量都无法增大，需求与供给已呈现不可逆转的“＜趋势”，石油价除了上涨，已经别无选择。1970年代第一次石油危机的时候，全球的石油产量刚刚减少了不到8%，油价就翻了两番。当我们见到150美元一桶时，汽油可能定量计划供给，会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。承包土地以家庭为单位，所以机械化无从谈起。18亿亩耕地本来就人手不够。买不到油和油价奇高，已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大，必须有人去扩种。中国13亿，粮食依靠进口做不到，有钱也没地方买去，米国有粮宁喂汽车也不卖给你。这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃，更为了人有粮食吃，需要增加对农补贴，动员更多的劳动力进入农业。不可能吗？ 50年前的精简下放和40年前的上山下乡，就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在小城镇干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明，回流的苗头已显露出来了，城市化速度减慢了。民工和刚毕业的学生大部分无力买房，刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦，目前已过剩的大城市住房将会过剩，再过剩。　　　　
　　
　　34.算中介家数，知房价必跌.牛市里，中介比食杂店多。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。二手房有许多不是自住的，房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规则来玩，投机的最重要的规则是低吸高抛，追涨杀跌。　　　　
　　
　　35.算银行房地产贷款充足率，知房价必跌。房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。房地产贷款的存量有近五万亿，银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下，中央实行紧缩正策，2008年3月宣布自2006年以来第15次上调存款准备金率，大型银行的存款准备金率已达到15.5%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱，还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了，资金供不应求，不得不对房地产减少了资金供给。许多中小房企的资金链因此绷得很紧，泡泡吹不起来了，就象大水库遇到天旱和开闸放水，船位回落了。　　　　
　　
　　36.算开发商的负债率，知房价必跌.许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。2008年，在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡，因为沉淀在房地上的钱，风险正在加大。开发商贷款1.2亿，等一年光利息就亏1000万 / 12 = 每月亏83万。“逆水行舟，不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整，自住者就不买，炒家就提前卖。有价无市拖得越久，资金压力也就越大。银行要来讨钱了，2年没开发Zf就要来收地了，建筑公司要求开发商按进度支付工程款，钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货，买者不肯买期房。现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡过熊市。万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，开发商争先恐后地降价卖房，兑现收益，落袋为安。不卖跳楼价，就要人跳楼。　　　　
　　
　　37.算房地产股股价，知房价必跌.房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌，股票投资者担心开发商破产，多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元，2008年3月13日最低价20.37元。万通集团董事局主席冯仑说，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。　　　　
　　
　　38.算开发商还能撑多少天，知房价必跌。2008年3月，开发商中的理论家潘石屹公开说：“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”我看，未来100天将是很多房地产公司不得不降价的100天。然后再100天还不行的话，有的就半倒闭了。拿想上市的公司来说，开发商的如意算盘是先负债囤地，以此为资本到股市IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。可是，一边是宏观调控，银根紧缩，银行贷款难。一边是直接融资难：2008年3月证监会发行部公开表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。无法融得资金，开发商看似完美的资金链在正府的不支持下顷刻破灭了，资金不足就会大抛物业，还不行就半倒闭了。　　　　
　　
　　39.算需要交多少税，知房价必跌。前几年，调控中加税再加税，二手房交易需10％的税和费，使二手房流转快不起来，有利于一手房的销售，买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了，税重使二手房和一手房的销售都困难了，房市流转不动了，卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税，在牛市里你可以让孙子来付，熊市里轮到你当孙子来付了。房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出，就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。　　　　
　　
　　40.算米元流入多少,知房价必跌.有着重大的启示意义。谁都不能否认中国目前经济的表象与日本"失去的10年"之前的相似性：米国大印钞逼人民币升值、流资使股市和楼价的疯涨，通胀日重而难治。我国为了治通胀之病，控制货币发行量、紧缩银根和加息的药不得不服，米国却在落井下石：大幅减息，大印米元，逼人民币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通，于是我国不得不对应地加印人民币，难以紧缩银根，所以流动性泛滥不已。人家减息而我国加息的话，会导致更多的米元流入。而且，米元贬值促使油价创下109米元/桶的新高。米国还制定了新的生物能源正策, 让汽车与人争吃玉米，带来粮价大涨。这些对我们通胀都是火上浇油啊。于是通胀率不断上升，物价上涨面在扩大。在这样一个经济状况恶化却进退两难、苦无良方之际, ZF不可能让楼市也来个火上浇油。如果不加息或小加息，就会通膨上升。通膨上升会导致企业成本增加，盈利减少，工资难涨，大众购房能力下降，房价会跌。如果大加息，也是企业成本增加，盈利减少，工资难涨，大众还贷能力下降，房价也会跌。所以楼市已经脱水，将要缺血，必跌无疑。